Preguntas frecuentes alquiler (nuevos contratos)

¿Qué clausulas obligatorias, como mínimo, debe contener todo contrato de alquiler?

Todos los contratos de alquiler deberán incorporar como mínimo, las siguientes cláusulas:

1.- Identidad de las partes.

2.- Identificación de la vivienda

3.- Duración del contrato de alquiler

4.- Renta a pagar

5.- Fianza

¿Los contratos de alquiler pueden y deben negociarse? Si 😉

¿Cómo negociar la duración del alquiler?

Dependiendo de la firma del contrato tenemos 3 casos:

Contratos de alquiler celebrados a partir del 6 de junio de 2013

La duración del alquiler puede pactarse por las partes libremente. Debe formalizarse por escrito. Si no se pacta, la duración será de un año.

Si la duración es inferior a 3 años, el plazo se prorrogará anualmente hasta alcanzar la duración mínima de 3 años menos cuando la propiedad comunique con un mes de antelación a la finalización del contrato o de la prórroga del contrato, su voluntad de no renovarlo.

Si no se ha fijado expresamente un plazo en el contrato, se entenderá que el alquiler tiene una duración de 1 año; en ese caso, el plazo se prorrogará anualmente hasta alcanzar la duración mínima de 3 años.

Contratos de alquiler celebrados antes del 4 de junio de 2013

Si el plazo fuera inferior a cinco años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años

Contratos de alquiler celebrados antes del 9 de mayo de 1985

La duración será indefinida (prórroga forzosa). En los casos de locales comerciales que hayan sido destinados a vivienda, su duración finalizó el 1 de enero de 2015. Si quieren cambiarte el contrato consulta: [doc_PAHbcn_alquileres_1]

1.4 ¿Como va eso de la prórroga del contrato?

Dependiendo de cuando firmastes el contrato se prorrogaria así:

Contratos de alquiler celebrados a partir del 6 de junio de 2013

Cuando llegue la fecha de finalización del contrato o de sus prórrogas, si ninguna de las partes dice nada por escrito con 30 días de antelación, el contrato se prorrogará un año más.

No se prorrogará el contrato si, pasado el primer año, el propietario comunica al inquilino por escrito que necesita la vivienda para él mismo o para un familiar. Lo comunicará con dos meses de antelación.

Si pasados tres meses el propietario o sus familiares no ocupan la vivienda, en el plazo de 30 días el inquilino podrá volver a la vivienda o ser indemnizado. Aquí te indicamos como reclamar [doc_PAHbcn_alquileres_2]

Contratos de alquiler celebrados antes del 6 de junio de 2013

Cuando llegue la fecha de finalización del contrato, si ninguna de las partes expresa su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más.

1.5 ¿Cómo negociar la renta de mi nuevo contrato de alquiler?

Aunque la Ley reconozca la libertad de pacto a la hora de fijar la renta, en la casi totalidad de los casos, la renta la impone el propietario, siendo una práctica totalmente legal. Aun así, debemos intentar negociarla.

Además de la renta, se podrá negociar libremente entre las partes:

El momento del pago

Normalmente es mensual. La propiedad NO puede pedir el pago anticipado de más de un mes de renta.

El lugar del pago(transferencia, en efectivo…)

La propiedad está obligada a entregar el recibo del pago. Si no lo entrega, hay que reclamarlo. En el recibo se deben desglosar los conceptos a pagar (renta, gastos de comunidad, IBI…).

La obligación de pagar la renta se podrá reemplazar por el compromiso del inquilino de reformar o rehabilitar la vivienda. Hay que pactarlo, siempre por escrito, en el momento de firmar el contrato. Si se pacta con posterioridad a la firma del contrato presentar el DOCUMENTO ÚTIL Nº 8 [doc_PAHbcn_alquileres_3]

1.6 ¿Me pueden subir el alquiler cuando quiera el propietario?

Solo se puede actualizar una vez al año y se hará en la fecha en que se cumpla cada año de contrato. Mira tu contrato y la fecha en la que lo firmastes

Contratos firmados antes del 6 de junio de 2013 (Ley 4/2013)

Durante los primeros cinco años, sólo se puede hacer la actualización anual de la renta (subida del alquiler) según el Índice de Precios de Consumo (IPC).

En el sexto año, y como requisito para que aplique la prórroga adicional de 3 años, el arrendador puede exigir un aumento de la renta. Si no lo hace, durante los tres años de la prórroga únicamente podría actualizar conforme a IPC.

Contratos firmados a partir del 6 de junio de 2013

La subida del alquiler para los inquilinos con contratos firmados a partir del 6 de junio de 2013 se puede hacer o bien, pactando libremente entre las partes esa actualización o, en el caso de no haberlo pactado, se actualizará según el IPC.

Contratos firmados a partir del 1 de abril de 2015

Fecha en la que entró en vigor la “Ley 2/2015, de desindexación de la economía española”. Los contratos firmados a partir de esa fecha se actualizarán según acuerden libremente las partes por escrito. Si no incluye ese pacto, la renta no se actualizará.

Si en el contrato sí se incluye la actualización de la renta pero no se dice cómo se debe hacer, se aplicará el Índice de Garantía de Competitividad (calculado tomando como referencia el IPC armonizado de la Eurozona en relación con el IPC español en 1999. El Índice de Garantía de Competitividad tiene un suelo del 0% (es decir, nunca puede ser negativo) y un techo, inicialmente fijado en el 2%, y que podrá modificarse para coincidir con el objetivo de inflación a medio plazo establecido por el BCE).

1.7 ¿Y que hay de la fianza, es obligatoria?

Sí, es obligatoria en el momento de firmar el contrato.

Por Ley, la fianza obligatoria será de un mes pero la propiedad puede exigirnos el pago de más de una mensualidad. Por tanto, se podría negociar. Si la propiedad se niega y nos pide mas de un mes de fianza no es ilegal ya que se trata de un acuerdo entre las partes.

Las fianzas de los contratos de alquiler, se tienen que depositar en el Instituto Catalán del Suelo. Pedir a la propiedad un certificado de dicho depósito. [doc_PAHbcn_alquileres_4]

1.8 ¿Qué pasa si el propietario hace obras de mejora en el piso?

Pasados 3 años desde que se firmó el contrato, si el propietario hace obras de mejora, podrá aumentar la renta, a menos que se haya pactado lo contrario en el contrato.

Por lo tanto sería bueno negociar en el momento de la firma del contrato que no se aumentará la renta cuando la propiedad realice obras de mejora en la vivienda. [doc_PAHbcn_alquileres_5]

1.9 ¿Y los gastos generales?

Se puede pactar libremente quien hará frente a los gastos de comunidad y los impuestos y tasas (como el IBI o la tasa de basuras).

1.10 Inscripción del contrato de alquiler en el Registro de la Propiedad, ¿qué es eso?

Es conveniente que en el contrato de alquiler se incluya una cláusula que establezca que ese contrato se inscribirá en el registro de la Propiedad y en todo caso, en el supuesto de cambio de propietario de la vivienda, el propietario comunicará al nuevo adquirente la existencia del contrato de arrendamiento y la obligación de mantener ese alquiler hasta que finalice el mismo en el supuesto de que el inquilino esté en riesgo de exclusión residencial y no se le haya encontrado una alternativa habitacional.

[doc_PAHbcn_alquileres_6] Cláusula que debes incluir en el nuevo contrato

En muchos casos, el propietario se niega a inscribirlo y es un trámite que el inquilino no puede hacer. Es por eso, que si no consigues que se incluya esta clausula en el contrato te recomendamos que presentes el [doc_PAHbcn_alquileres_7] documento mediante el que se pone en conocimiento de la Oficina d’Habitatge el requerimiento a la propiedad de inscripción del alquiler en el Registro de la Propiedad, su negativa y que ese documento sirva de prueba frente a terceros.

Descargate aqui el documento: FAQs_PAHBcn_alquileres