Preguntes freqüents

  • En aquest document trobaràs preguntes freqüents amb les seves respostes segons la Llei d’Arrendaments Urbans (LAU), que ens fem totes quan anem a signar un contracte de lloguer. Sabem que les inquilines som la part més vulnerable d’un contracte que es pacta «lliurement entre dues parts» és per això, que fins que no canviem la Llei dels lloguers a una més justa i equitativa per a ambdues parts, el millor és saber i conèixer realment els nostres drets perquè no segueixin abusant de nosaltres.

A. Preguntes freqüents sobre el meu contracte de lloguer

Tots els contractes de lloguer hauran d'incorporar com a mínim, les següents clàusules: 1.- Identitat de les parts. 2.- Identificació de l'habitatge 3.- Durada del contracte de lloguer 4.- Renda a pagar
Sí Aconsellem sempre contracte per escrit!
a) Contractes de lloguer celebrats a partir del 6 de juny de 2013 (aplicació Llei 4/2013, de 4 de juny, de mesures de flexibilització i foment del mercat del lloguer d'habitatges) --- 3+1 - La durada del lloguer pot negociar-se per les parts lliurement. - Si no es pacta, no s'ha fixat expressament un termini en el contracte o el termini fos inferior a 3 anys --> tindrà durada d'1 any (i es prorrogarà fins a aconseguir la durada mínima de 3 anys.) Pròrroga del contracte: Quan arribi la data de finalització del contracte o de les seves pròrrogues transcorregut com a mínim 3 anys, si el cap part diu res (la seva voluntat de no renovar) per escrit amb 30 dies d'antelació, el contracte es prorrogarà un any més. No es prorrogarà el contracte si, passat el primer any, el propietari comunica a l'inquilí per escrit, amb 2 mesos d'antelació, que necessita l'habitatge per a ell o per a un familiar. Ho comunicarà amb dos mesos d'antelació. Si passats tres mesos el propietari o els seus familiars no ocupen l'habitatge, en el termini de 30 dies la inquilina podrà tornar a l'habitatge (amb indemnització de les despeses de desallotjament) o ser indemnitzat (quantitat d'un mes de renda per any que quedava per complir el contracte). b) Contractes de lloguer celebrats abans del 4 de juny de 2013(als quals els serà aplicable la “Llei 29/1994, de 24 de novembre, d'Arrendaments Urbans”) 5+3 Si el termini fos inferior a cinc anys ---> el contracte es prorrogarà obligatòriament per terminis anuals fins a durada mínima 5 anys Pròrroga del contracte: Arribada la finalització del contracte, si cap de les parts expressa la seva voluntat de no renovar-ho, amb 1 mes d'antelació, el contracte es prorrogarà obligatòriament per terminis anuals fins a un màxim de 3 anys més. c) Contractes de lloguer celebrats abans del 9 de maig de 1985 (serà aplicable la “Llei 40/1964, d'11 de juny, de Reforma d'Arrendaments Urbans”) Durada serà indefinida (pròrroga forçosa). En els casos de locals comercials que hagin estat destinats a habitatge, la seva durada va finalitzar l'1 de gener de 2015.
Existeix la tasseta reconducció (art 1556 Cc): finalitzat el contracte o les seves pròrrogues, no hi ha requeriment per abandonar el pis, l'inquilí roman 15 dies en el pis, el contracte seguirà en vigor: - si és lloguer anual es prorrogués per anys - per mesos si es va pactar lloguer mensual - per dies si el lloguer és per dies Fins que es notifiqui voluntat de finalitzar contracte.
En els últims anys estem vivint un nou cicle especulativa amb el dret a l'habitatge, Estem veient com a edificis sencers són comprats per inversors, en els quals hi ha inquilins amb contractes vigents. No solament veiem la compra d'edificis sinó també de propietats individuals. És important saber que perquè la nova propietat respecti el lloguer de la inquilina que resideix en l'habitatge, aquest lloguer haurà d'estar inscrit en el Registre de la Propietat. Si no està inscrit, la nova propietat no estarà obligada a respectar el contracte de lloguer, pot donar-ho per finalitzat. El contracte de lloguer solament es mantindrà en vigor si està inscrit en el Registre de la Propietat. En molts casos, al moment de formalitzar el contracte la propietat es nega a inscriure-ho i és un tràmit que la inquilina no pot fer. Cal negociar amb la propietat que faci el registre i assumeixi el cost d'aquest la mateixa propietat. Recomanem que en el contracte de lloguer s'inclogui una clàusula que estableixi que aquest contracte s'inscriurà en el Registre de la Propietat i en tot cas, en el supòsit de venda de l'habitatge i canvi de propietat de la mateixa, l'antiga propietària comunicarà a la nova propietat l'existència del contracte d'arrendament i l'obligació de mantenir aquest lloguer fins que finalitzi el contracte: “L'arrendador procedirà a la inscripció del present contracte d'arrendament en el Registre de la Propietat corresponent. En tot cas i amb caràcter general, el present contracte d'arrendament tindrà efectes respecte als tercers adquirentes de l'habitatge que hauran de respectar l'arrendament objecto del contracte de referència fins a la finalització del mateix.” Doc_alq1: en cas que la propietat no compleix amb la clausula del contracte que obliga a inscriure-ho o la nova propietat vulgui finalitzar contracte que conté obligacion de inscripcion, es posa en coneixement de l'Oficina d'Habitatge el requeriment a la propietat d'inscripció del lloguer en el Registre de la Propietat, i que aquest document serveixi de prova davant la nova propietària de l'habitatge perquè respecti el nostre lloguer. TOTS ELS PACTES QUE S'ACORDIN ENTRE LES PARTS HAURAN DE REALITZAR-SE PER ESCRIT (en cas contrari, és com si no s'hagués arribat a cap acord ja que no existiria prova documental)
La llei reconegui la llibertat de pacte per fixar la renda, per la qual cosa hem d'intentar negociar-la. Tot ha de constar per escrit en el contracte de lloguer. A més de la renda, es podrà negociar entre les parts: - El moment del pagament: serà mensual (si no es pacta una altra cosa per escrit). La propietat NO pot demanar el pagament anticipat de més d'un mes de renda. - El lloc del pagament: per transferència, en efectiu. La propietat està obligada a lliurar el REBUT del pagament o qualsevol document que acrediti el pagament. Si no lliura rebut, les despeses de l'inquilí llaura deixar constància seran a càrrec de l'arrendador. En el rebut han de constar separadament els conceptes a pagar (renda, despeses de comunitat, IBI…). Es podrà pactar (per escrit) que la renda reemplacés pel compromís de la inquilina de reformar o rehabilitar l'habitatge. Si això s'acorda després de signar el contracte presentar el Doc_alq8. A tenir en compte: quan finalitzi el lloguer, no es podrà demanar una compensació per aquestes obres i si la inquilina no realitza les obres pactades, la propietat podrà acabar el contracte.
Actualització de la renda: Solament es pot actualitzar una vegada a l'any, en la data que es compleixi cada any de vigència del contracte. La renda actualitzada s'ha de notificar (val la notificació realitzada en el rebut de pagament del mes anterior a l'actualització) a) Contractes signats abans del 6 de juny de 2013. Durant els primers cinc anys, només es pot fer l'actualització anual de la renda segons l'Índex de Preus de Consum (IPC). En el 6º any, i com a requisit perquè apliqui la pròrroga addicional de 3 anys, l'arrendador pot exigir un augment de la renda. Si no ho fa, durant els tres anys de la pròrroga únicament podria actualitzar conforme a IPC. b) Contractes signats a partir del 6 de juny de 2013 La renda podrà ser revisada en la data en què es compleixi cada any de contracte segons els pactes. Si no s'ha pactat aquesta revisió, no s'actualitzarà. Si s'ha pactat en el contracte la revisió de la renda sobre la base de valors monetaris sense determinar de formar expressa l'índex, s'aplicarà l'IPC. La renda actualitzada serà exigible a partir del mes següent de la notificació. c) Contractes signats a partir de l'1 d'abril de 2015 Els contractes signats a partir d'aquesta data s'actualitzaran segons acordin lliurement les parts per escrit. Si no inclou aquest pacte, la renda no s'actualitzarà. Si en el contracte sí s'inclou l'actualització de la renda però no es diu com s'ha de fer, s'aplicarà l'Índex de Garantia de Competitivitat (calculat prenent com a referència l'IPC harmonitzat de l'Eurozona en relació amb l'IPC espanyol en 1999, a més, mai pot ser negatiu).
Serà obligatòria al moment de signar el contracte. La fiança obligatòria serà d'un mes. Però recomanem negociar amb la propietat si demana més d'un mes de fiança. Les fiances dels contractes de lloguer, s'han de dipositar en l'Institut Català del Sòl, INCASOL. Demanar a la propietat sempre un comprovant d'aquest dipòsit. Per assegurar que consti en el contracte les obligacions del propietari, PROPOSEM afegir aquesta clàusula en el contracte d'arrendament: “La propietat procedirà, dins del termini legalment establert de dos mesos a explicar des de la signatura del present contracte de lloguer, al dipòsit de la quantitat de ** € atorgat en aquest acte en concepte de fiança, en el Institut Català del Sòl. D'aquest dipòsit lliurarà una còpia a la inquilina dins del termini d'un mes des de la seva realització. De no lliurar-se còpia del dipòsit, aquesta part es reserva la possibilitat d'exercir quantes accions legals consideri pertinents amb l'única finalitat de complir amb l'aquí establert. DOCUMENT ÚTIL Nº 2: escrit sol·licitant a la propietat el lliurament d'una còpia del dipòsit. DOCUMENT ÚTIL Nº 3: document sol·licitant i informant al INCASÒL del pagament de la fiança i la sol·licitud a la propietat de la còpia del dipòsit. A més, una altra informació útil dels nostres dret com a inquilina 😉
Els altres despeses, com les despeses de comunitat, impostos i taxes (com l'IBI o taxa d'escombraries), es pot negociar lliurement qui les pagarà. Si ho paga l'arrendador, demanar es detalli el concepte en la renda.

 

  • En aquest document trobaràs preguntes freqüents amb les seves respostes segons la Llei d’Arrendaments Urbans (LAU), que ens fem totes quan s’espatlla alguna cosa a casa i/o tenim alguna avaria. Qui les ha de pagar? L’obra o reparació afectarà a la meva renda?

Llegeix amb calma aquest document i acosta’t a la PAH de Barcelona para assessora’t col·lectivament. Juntes sí que es pot 🙂

B. Preguntes freqüents sobre obres de millora i conservació de l’habitatge

Són obres de conservació aquelles obres de reparació necessàries per mantenir l'habitatge en un estat idoni per poder ser habitada. Exemples: goteres, sostres caiguts,..
Són obres de millora aquelles que no són indispensables per al manteniment de l'habitatge sinó que únicament augmenten la qualitat i comoditat de l'immoble. Exemples:
- Si el teu habitatge necessita obres necessàries per ser habitada dignament pots reclamar a la propietat mitjançant el doc_alq2 l'execució de les obres. Et recomanem que també presentés el doc_alq3 a la admisnitración per informar que estàs reclamant la necessitat d'unes obres de conservació de l'habitatge i així reclamar una inspecció. - Durant els tres primers anys del contracte, el propietari no podrà cobrar cap quantitat a la inquilina en concepte d'obres. I no tindrà dret a elevar la renda quan la deterioració no sigui culpa de la inquilina. - Si l'obra durés més de vint dies, haurà de disminuir-se la renda en proporció a la part de l'habitatge de la qual la inquilina es vegi privada. Per reclamar aquesta disminució veure doc_alq4 - La inquilina haurà de comunicar a la propietat el més ràpid possible la necessitat de les obres. Ho pots fer amb el doc_alq5 - Si les obres es fan de forma urgent per evitar un dany greu, l'inquilí, prèvia comunicació al propietari, podrà realitzar-les i exigir immediatament el pagament a la propietat. Si has hagut de fer això pots utilitzar el doc_alq6 La propietat està obligada a fer totes les reparacions necessàries perquè l'habitatge sigui habitable. Has de saber que: Quan s'estiguin fent aquestes obres de conservació, la inquilina podrà suspendre el contracte fins que acabin les obres. La suspensió implica: - Que es paren els terminis del contracte - I que se suspèn l'obligació de pagar la renda.
Si la propietat vol realitzar obres de millora en l'habitatge, la propietat l'hi haurà de noti car per escrit amb 3 mesos d'antelació a l'inici de les obres a la inquilina La inquilina està obligat a suportar-les i tindrà dret a una reducció de la renda en proporció a la part de l'habitatge que no pugui gaudir. Que vol dir? Quan l'obra no pugui retardar-se, la inquilina estarà obligada a suportar-la. Si l'obra dura més de 20 dies, es podrà reduir la renda en proporció a la part de l'habitatge afectat per les obres. Reclama mitjançant el doc_alq4
Per fer qualsevol obra necessitaràs el consentiment escrit del propietari. A tenir en compte que si les obres les fessis sense autorització de la propietat, quan nalice el contracte es podrà obligar al fet que reposis les coses a l'estat anterior a fer les obres sense que puguis reclamar indemnització alguna. Si tens pensat fer alguna obra solicitalo mitjançant aquest [doc_alq7 Al moment de rmar el contracte es podrà pactar substituir el pagament de la renda de lloguer per l'execució d'obres per part de la inquilina. En el cas que no s'hagi pactat al moment de la rma del contracte, es podrà sol·licitar, posteriorment i per escrit, a la propietat la substitució del pagament de la renda arrendaticia per l'execució d'obres en l'habitatge mitjançant el doc_alq8. Deus saber que sí podràs fer aquelles obres (prèvia noti cación per escrit a la propietat) necessàries perquè l'habitatge pugui ser utilitzada de forma adequada per persones amb diversitat funcional o persona major de 70 anys. Si al nalizar el contracte la propietat exigeix reposar l'habitatge al seu estat anterior a la realització de les obres, la inquilina està obligada a fer-ho. Si al moment de llogar l'habitatge, pensem que seria convenient fer obres, ha de quedar recollit en el contracte de lloguer. Executar obres no autoritzades podria ser causa de desnonament. Per aquest motiu és molt important formalitzar.

  • En aquest document trobaràs informació sobre quan poden rescindir-te el contracte de lloguer i quan no, si tens dret a una subrogació del contracte i també consells bàsics sobre què fer en situacions en què el propietari no accepta el pagament del lloguer o tens dificultats per pagar la teva mensualitat.

Si et trobes en alguna d’aquestes situacions, recorda, llegeix amb calma aquest document i acosta’t a la PAH de Barcelona para assessora’t col·lectivament. Juntes sí que es pot 🙂

C. Consells útils i informacions bàsiques sobre abusos de la propietat

L'incompliment de les obligacions del contracte per alguna de les parts donarà dret a l'altra part a finalitzar el contracte.
Subrogar significa subsituir o reemplaçar competències feia unes altres, és un tipus de successió. En els contractes de lloguer també es pot fer, és a dir, canviar la titularitat d'un contracte a nom d'una altra persona, solament una vegada.
Solament en les casuístiques que es detallen a continuació pots sol·licitar la subrogació: 3.1 Per separació, divorci o nul·litat del matrimoni La parella del titular del contracte de lloguer es podrà quedar en l'habitatge quan se li adjudiqui per Sentència de separació, divorci o nul·litat matrimonial. En el cas que el contracte de lloguer ho hagi signat un dels cònjuges i es vulgui quedar en l'habitatge l'altre cònjuge, s'haurà de comunicar al propietari la voluntat de continuar en l'habitatge en el termini de dos mesos a explicar des de la notificació de la sentència. doc_alq10. 3.2 Per mort de la inquilina Es podran subrogar en el contracte el marit/dona i la parella de fet, descendents, ascendents i germans sempre que haguessin viscut amb l'arrendataris en els dos anys anteriors a la seva mort i estiguessin empadronats en l'habitatge de referència. La sol·licitud haurà d'enviar-se a la propietat en el termini de tres mesos a explicar des de la data de la mort. doc_alq11
Pot ocórrer en aquells casos en els quals el propietari vulgui recuperar l'habitatge abans de la finalització del contracte de lloguer. El rebutjar el pagament del lloguer legitima a l'arrendador a interposar un procediment de desnonament per falta de pagament. Si l'arrendador rebutja el cobrament de la renda podem que fer un oferiment del pagament mitjançant enviament per gir postal, oferiment notarial o per qualsevol mitjà que deixi constància d'aquest acte. Si l'arrendador rebutja el pagament, hem d'anar al Jutjat i tramitar un expedient de consignació de rendes. El Jutjat serà el del lloc on estigui nostre habitatge i per fer la consignació no serà necessari anar amb un advocat. També es pot fer notarialment.
En els casos en els quals tinguem contracte de lloguer vigent i estiguem al corrent de pagament, el propietari no pot donar per finalitzat el contracte sense més (excepte en els casos previstos per la LAU). Veure apartat 3.1 En el cas que vulgui donar per finalitzat el contracte, haurà d'indemnitzar-nos pel temps que queda fins a la seva finalització.
En aquest cas, si passats tres mesos el propietari o els seus familiars no ocupen l'habitatge, en el termini de 30 dies podrem tornar a l'habitatge o demanar que ens indemnitzin. Quan se d'un supòsit d'aquest tipus, seria convenient informar a veïnes o conegudes perquè estiguin pedents de si realment ocupa l'habitatge el propietari o algun familiar o es destina a usos turístics. Si sabem que no ha fet l'ús que deia podem reclamar i denunciar la situació.
Existeixen una sèrie de prestacions que s'atorguen quan s'han contret deutes per impagament de les rendes de lloguer. Es pot sol·licitar l'ajuda del complement del lloguer (que és d'un mínim de 20 €/mes a un màxim de 200 €/mes en funció dels ingressos de la unitat de convivència i el lloc de residència) o l'ajuda d'especial urgència que es concedeix quan ja s'ha contret un deute per impagament del lloguer i s'atorga fins a un màxim de 3.000 €. En casos de dificultat per fer front al pagament del lloguer o impagament d'alguna quota, acudir a Serveis Socials del municipi i oficina d'habiatge.
Sol·licitar advocat i procurador d'ofici + Justícia gratuïta. Tens tots els passos a seguir en el llibre verd de lloguers de la PAH. Abans de res no desesperis i vine a l'assemblea d'assessorament col·lectiu de PAH Barcelona, t'ajudarem a lluitar per un habitatge digne.

Pots descarregar-te el document complet aquí: manual de la inquilina (versió en castellà)