Documentos útiles de libre disposición para hacer frente a los problemas que puedas tener con tu hipoteca

En esta página puedes encontrar algunos consejos básicos y documentos que pueden ser útiles en la negociación con el banco o durante un proceso de ejecución hipotecaria. Sólo tienes que rellenarlos con tus datos personales.

Ten en cuenta que si quieres negociar con una entidad financiera es muy importante que quede constancia de todo por escrito, y por lo tanto, debes entregar una copia del documento en cuestión a la entidad y pedir que te sellen otra para ti.

Si tienes documentos que quieras compartir con los demás, porque crees que a otras personas les pueden ser útiles, por favor envíalos a lapahdebarcelona@gmail.com y los colgaremos en esta sección!! Se trata de compartir recursos y ayudarnos mutuamente.

Puedes consultar más documentos de fiscalidad, clausulas abusivas en la web estatal de la PAH.

Toda la documentación y recursos que ofrece la Plataforma son totalmente gratuitos.

Te recomendamos que te acerques a las asambleas y que consultes el libro verde de la PAH donde te explicamos las fases de la ejecución hipotecaría y que hacer en cada momento.

Índice
  1. Intermediación – Ley de Vivienda estatal 
  2. Real Decreto-ley 19/2022 (Medidas ante el incremento del Euribor)
  3. Código de Buenas Prácticas
  4. Cláusulas abusivas que se pueden reclamar
  5. Alquiler social obligatorio – Ley 24/2015 catalana
  6. Documentos para actuar durante la ejecución hipotecaria 
  7. Documentos para actuar en caso de desahucio
  8. “Kit Dictamen DESC” para la paralización urgente de desahucios
  9. Documentos para afrontar la reclamación de la hipoteca a través del procedimiento ordinario
  10. Ley de Segunda Oportunidad

Intermediación – Ley de Vivienda estatal 

La Ley de Vivienda estatal (Ley 12/2023), en vigor desde el 26 de mayo de 2023, recoge la obligación de que los grandes tenedores de vivienda se sometan a un procedimiento de intermediación con las personas afectadas por una ejecución hipotecaria que se encuentren en situación de vulnerabilidad económica. En caso de que no lo hagan, su demanda podrá ser inadmitida por el Juzgado. 

NO SE PODRÁ INICIAR EJECUCIÓN HIPOTECARIA, hasta que el gran tenedor acredite conciliación o intermediación. 
¿Cómo?
• Con un documento de la Administración que acredite que la conciliación o intermediación se ha intentado y no se ha llegado a ningún acuerdo. Este documento “caduca” a los 3 meses. 
• También el gran tenedor puede acreditar que ha intentado una conciliación o intermediación pero la Administración no la ha tramitado. Tiene que haberlo intentado como máximo 5 meses antes y con esperarse 2 meses sin que la Administración le conteste es suficiente.

Una vez aportado esto, ya se puede tramitar la Ejecución Hipotecaria. ¿En qué supuestos aplica?

  • Vivienda habitual.
  • Situación de vulnerabilidad (sólo aportando informe Servicios Sociales inferior a 3 meses).
  • Gran tenedor (+10 viviendas persona física o jurídica).

Para los casos de Ejecuciones Hipotecarias en curso…

SUSPENSIÓN DE PROCEDIMIENTO antes de poder iniciar la subasta, para hacer el trámite de la conciliación o intermediación. ¿Cuánto puede durar la suspensión? No hay un plazo máximo. ¿En qué supuestos aplica? Igual que el anterior.

Guía y documentos útiles

Real Decreto-ley 19/2022 (Medidas ante el incremento del Euribor)

Requisitos generales:

  • La entidad tiene que estar adherida al nuevo Código de Buenas Prácticas.
  • Personas físicas titulares de préstamos o créditos hipotecarios sobre vivienda habitual.
  • Precio vivienda no superior a 300.000 €.
  • Préstamos constituidos hasta 31/12/2022.
  • Costes de la novación (modificación): la norma es contradictoria y el Banco de España no lo aclara.
  • Se aceptan solicitudes hasta el 31/12/2025.

¿Entre qué medidas podemos optar?

  • Ampliación del plazo de hasta 7 años (con tope de 40 años de duración del préstamo), con el límite de que la cuota no se puede reducir por debajo de la cuota que se pagaba a 01/06/2022.
  • Congelar la cuota hipotecaria durante 12 meses. El capital no amortizado devengará un interés igual a una reducción del 0,5% del valor actual neto del préstamo.
  • Cambiar el tipo variable a fijo, al tipo que quiera la entidad.

¿En qué supuestos?

  1. 1. Ingresos de la unidad familiar:
  • Inferiores a 3,5 veces IPREM x 14 pagas.
  • Inferiores a 4,5 veces IREPM x 14 pagas por discapacidad superior al 33%, dependencia o enfermedad incapacitante.
  • Inferiores a 5,5 veces IPREM x 14 pagas por parálisis cerebral, enfermedad mental o discapacidad intelectual, con grado de discapacidad igual o superior al 65%
  • En los últimos 4 años, alteración significativa de las circunstancias económicas que haga que la carga hipotecaria se haya multiplicado al menos por 1,2.

2. Situación de vulnerabilidad

  • Alguien de la unidad familiar con discapacidad, dependencia o enfermedad incapacitante.
  • Alguien de la unidad familiar víctima de violencia de género, trata o explotación sexual.

3. Cuota superior al 30% ingresos netos de la unidad.

Código de Buenas Prácticas

El Código de Buenas Prácticas permite que los deudores hipotecarios sin recursos puedan acogerse a una reestructuración de la deuda, una quita, o la dación en pago.

No se puede presentar una demanda de ejecución hipotecaria hasta que no haya habido impago de:

  • Si estás en la 1ª mitad del préstamo, sólo se puede ejecutar cuando se han cumplido 12 meses de impago o que el impago suponga más del 3% del capital concedido.
  • Si estás en la 2ª mitad del préstamo, se amplía el plazo a 15 meses o al 7% del capital concedido.

Cláusulas abusivas que se pueden reclamar

Las podéis consultar en este enlace: https://pahbarcelona.org/wp-content/uploads/2024/08/CAST-Documento-explicativo-sobre-las-clausulas-abusivas.docx

Alquiler social obligatorio – Ley 24/2015 catalana

La Ley 24/2015 catalana de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética, en vigor desde el 29 de julio de 2015, establece la obligación de los grandes tenedores de vivienda de ofrecer un alquiler social obligatorio antes de adquirir viviendas provenientes de daciones en pago o antes de presentar una ejecución hipotecaria contra personas en situación de riesgo de exclusión residencial.

En caso de que no ofrezca dicho alquiler social, es importante presentar una denuncia ante la Agencia Catalana de Consumo y, a la vez, presentar una demanda ordinaria por incumplimiento de la Ley. 

Guías

Documentos útiles a rellenar y entregar a:

La propiedad si es un gran tenedor

Juzgado

Agencia Catalana de Consumo y/o ayuntamiento

Otros documentos

Documentos para actuar durante la ejecución hipotecaria 

Algunas de las posibles soluciones ante una ejecución hipotecaria pasan por la negociación con el banco, para conseguir una dación en pago o una quita de parte de la deuda. Además, es fundamental obtener justicia gratuita (abogado/a y procurador/a de oficio), y observar si nuestra hipoteca contiene cláusulas abusivas. 

Documentos para actuar en caso de desahucio

En caso de tener fecha de desahucio, existen distintas formas de tratar de suspenderlo. Por un lado, si se cumplen determinados requisitos, la Ley 1/2013 prevé una moratoria de desahucios hasta el 15 de mayo de 2028. Por el otro, el artículo 704 de la LEC permite posponer el lanzamiento por un plazo de un mes. Además, están prohibidos los lanzamientos con fecha abierta. 

 

“Kit Dictamen DESC” para la paralización urgente de desahucios

Cuando se ha intentado todo para parar el desahucio ante el Juzgado,  es posible tratar de suspenderlo ante el Comité DESC de las Naciones Unidas, siempre que no exista alternativa habitacional. Esta guía pretende servir de ayuda para un uso adecuado de las solicitudes de medidas cautelares al Comité DESC sobre suspensión de desahucios sin alternativa habitacional.

Documentos para afrontar la reclamación de la hipoteca a través del procedimiento ordinario

El procedimiento ordinario es una nueva vía emprendida por algunos bancos que buscan esquivar que los jueces declaren como abusiva, y por tanto nula, la cláusula de vencimiento anticipado durante el procedimiento de ejecución hipotecaria.

Ley de Segunda Oportunidad

En caso que tras la ejecución hipotecaria, no hayas alcanzado un acuerdo para liberarte de la deuda, puedes cancelar la deuda gracias a la Ley de Segunda Oportunidad.

Más información en el taller de Segunda Oportunidad:

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